酒店式公寓能否成为抗跌黑马 |
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近期，一些媒体公布了近两年租赁市场的走势，公寓租金因整体供量的急剧增长而连续下滑，有些区域跌幅达15％以上；然而在整体下滑的大势之中，类似国贸中心、嘉里中心、雅士阁这样的超高档酒店式公寓楼盘却“坚强顶住”，实际成交租价总体上下浮动不超过5％。纠其根源不难发现，其实近几年虽然新盘供量较大，但真正能够满足高档租赁需求、位置和配置双优的项目廖廖无几。于是，以恋日国际、财富中心、旺座中心、鼎极·嘉华世纪等为代表的热点地区楼盘，以“酒店式公寓”概念冲击高档公寓租务市场，以期获得良好回报。酒店式公寓杀入高档租赁市场，能否像国贸中心、嘉里中心等高档项目一样具备强劲抗跌性？业内人士看法不一。 什么是酒店式公寓？ 目前，许多项目都宣传自己提供酒店式服务，但提供酒店式服务与“酒店式公寓”并非一个概念。综合多位业内专家的解释，酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 受国贸中心、嘉里中心、雅诗阁等若干保持良好效益的酒店式公寓带动，近期以来，恋日国际、财富中心、旺座中心、鼎极·嘉华世纪等一批酒店式公寓正在CBD崛起。
酒店式公寓的三大优势 业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： 1．出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务； 2．租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价； 3．性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。据悉，长安街赛特附近的鼎极·嘉华世纪的很多业主即是来源于长富宫、国际俱乐部及凯莱大酒店的长租客；而恋日国际等项目也依托于国贸饭店、嘉里中心、中国大饭店等高档酒店而形成了自己独有的客户群。
并非所有的酒店式公寓都是“黑马” 国际俱乐部外表看上去也没什么特别，可美国总统来华却点名就要住那儿； 国贸公寓外表看也没什么特别，可入住十几年了，至今还是身份的象征！ 其实，公寓高不高档并不能看表面。这就好比名牌服装，仿造的从外表看跟真的没什么区别，可是布料呢？手工呢？真的、假的穿两年就知道了！判断一栋楼的价值除了外表之外，还特别要看看“芯”——用的是什么电梯、中央空调，电容量有多大，甚至水路管线都要仔细考察一番。一栋没几年就老化了的楼无论有多好的位置也不好保值。据鼎极·嘉华世纪副总刘锐介绍，具有投资价值的酒店式公寓从外墙砖到室内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会选用进口的顶极产品。这些表面上看不到的东西对于业主入住之后的生活来说发挥着重要作用，而且将对物业维护费高低产生巨大影响，在这些部件上使用国际知名品牌是开发商对业主负责的良苦用心。 另外，是否能成为真正的“酒店式”物业，真正让一个房子保持其最大价值的还是后期物业管理的水平。“租客去留的决定，60％至70％受物业管理水平高低的影响。”国贸物业对国贸中心的租赁业务所起的作用，已经证明了这一点。 若干酒店式公寓的上市，在公寓投资市场整体下滑的大势下，为买家们提供了一条新的投资途径。但随着CBD内一批酒店式公寓供应量的陆续释放，一定是那些硬件过硬，由专业公司提供统一经营、优质后期服务的项目，才有可能成为租务市场真正的抗跌黑马。 |